2018商业地产，这些才是要追的“风口”！
inshang
引言
2018，商业地产应该怎么做？
来源 | 赢商网（ID：winshang）
2018年，面对瞬息万变的商业社会，要么调整，要么淘汰。迭代加快的时代背景下，我们要如何以变应变？有哪些机会点是我们可以抓住却被忽略的？
赢商网“2018最强音系列报道”，采访了多位商业大佬和品牌大咖对2018年行业走势以及新的机会蓝海的独特见解，帮你前瞻探索2018。
之前为大家整理了品牌商品牌高管的访谈浓缩精华：《2018年，百盛、海马体等品牌大佬说这些千万不能做…》，本篇将为你呈现众多开发商大咖的运营干货。
如果想了解更多行业最前沿的讯息，知道更多同行大佬们的运营策略，那就不要错过2018年4月10号-12号由赢商网在广州举办的第13届商业地产节。现场大咖云集，干货多多，绝对会有意想不到的收获。
01
· 线上线下融合的“新零售”时代；
· 场景、IP、跨界；
· 社群化、人文化、智能化、功能化；
· 消费升级；
· 服务升级；
· 大数据的应用；
· 科技创新；
· 共享与合作；
· 资本力量的介入：REITs、基金。
02
商业并购
投资商、地产商以及行业都会越来越看好商业地产，因为经营性物业和资产更有价值空间、增值保值。
商业地产行业项目并购会越来越频繁，特别是国内线上巨头通过资本运作等方式收购线下实体店，加速布局线下。
就近消费
存量商业的增多，使得消费者的消费习惯愈发趋向“就近消费”，选择更为便利的消费行为。基于此，围绕“社区化”的商业，购物中心应深入挖掘2-3km的消费潜力。
粉丝经济、圈层经济
粉丝经济、圈层经济将在2018年爆发。其中老年人将成为新的潜力客群。现在大家都在关注老年人，但真正为老年人提供的产品和服务还是很少，希望未来在这方面有一些探索。
健康、文化领域值得关注
现在人们越来越注重生活品质，从本质上来讲，就是每个人都希望能成为更好的自己。而健康、文化都与人们的自我提升相关，这两大领域的市场机遇是值得关注的。
中高端消费领域的培育
十九大报告中，明确提指出，要在中高端消费等领域培育新增长点、形成新功能，这对中高端品牌来说是一个很好的发展契机。同时，这也对商业地产提出新的要求，如何通过商业的打造，来满足消费者对更高品质服务的需求，这是一个复杂过程。
共享经济模式
2017年是共享经济元年，有成功也有失败，但未来的共享经济模式会越来越壮大。从商业角度来讲，所有的商业体都在人、货、场的基础上，借助互联网+等渠道去丰富强化原有模式。作为购物中心的持续发展如何应对时代潮流、经济发展与消费需求，与上游、中游与终端共同成长，无论是对于单个商业项目还是规模型项目，都将会让商业形成平台效应。
5G技术革命
5G技术革命物联网带来物物互联的时代,不仅是体验在网络上的方便，更多是利用互联网进行互动交流，包括AI、大数据等技术支撑，带来新零售革命时代。如果5G技术投入应用，将会为诸多行业带来创新机遇。
无界零售
线上线下一体化的零售渠道已经打破了零售形态的边界，未来的零售将不分边界，实体零售与更多的新技术和新行业联通正成为一种趋势。
三四线城市是商业发力的新机会点
很多创新的事物最初从三四线城市落地，随后逆袭到一二线城市的实例也并不鲜见。党的十九大报告里也提到社会主要矛盾中的“不平衡”与“不充分”，在这种背景下，三四线城市的机会是一个机会点。
商业资产增值、资产管理
2018年“商业资产增值、资产管理”会有新的发展机会。成熟专业、可以快速做好资产增值的管理公司、商业管理人，未来价值会越来越大，越来越受尊重。
人才是关键
人才仍是制约整个行业发展的一大关键。商业地产人需要沉淀，需要国际化的视野才能够更好地去促进整个行业的发展。每个商业地产项目的背后都需要团队和人才，但中国目前在这方面比较缺乏。
03
✦ 商业场景化
邓满华
香港兴业国际集团有限公司执行董事
“新零售”正在建构全新的互联网城市，一方面人们越来越多地在家购物，另一方面也越来越钟情于彰显个性的商业中心进行“场景消费”。
通过精心设计，使得商业空间成为客户的社交空间，以新颖的活动与互动体验去吸引客户；
注重客户消费心理的变化，制造对位客户心理的场景。
蒋威
宏发集团副总裁/深圳市宏发商业管理有限公司总经理
未来在购物中心要为热爱生活的消费者塑造一个具有场所精神的公共空间，并提供更加舒适、便利的娱乐生活体验。在空间营造方面，将多元化概念元素融入商业，如历史、文化、艺术、教育等与商业交汇融合，为商业空间注入灵魂与活力。
彭国邦
太古地产（中国）行政总裁
体验式消费的质量，也包括提升我们周边的环境。以三里屯太古里为例，我们与当地政府合作，在酒吧街中段建设了瑜舍社区花园，提升了这个区域的景观、功能和环境，也对区域品质有一定更新。此外，对公共空间进行发掘并提供有质量的活动，也可以给顾客群体带来不一样的体验。
梁剑飞
鸿荣源集团高级副总裁、壹方置业|壹方商业总经理
打造室内场景，包括室内主题街区、集市、室内场景美陈、屋顶农场、屋顶球场等，将场景和体验融为一体。
臧光伟
南京一九一二集团副总裁
现在的购物中心最重要的不是经营租金，而是经营人流。当场景营造得足够好的时候，就会带来人流的增长，增加项目的附加值。
从未来商业发展的趋势来看，“个性”、“主题”、“更清晰的定位”是项目能够发展的重要因素。由于主题街区时间和空间的开放性，加上项目对主题的聚焦性，类似于1912街区这种开放式的主题街区，会有更好的发展机会。
✦ 关注新奇体验业态
梁剑飞
鸿荣源集团高级副总裁、壹方置业|壹方商业总经理
多关注与引入如VR体验馆、电竞馆、射击馆、马术馆、运动馆、医疗、美容、名车体验店、文创手作店、书店等新体验业态，因为年轻一代独特的生活态度影响着他们对品牌、业态的关注点及需求点，更加关注个性、自我、有态度的表现形式。
赖国贤
北京侨福芳草地总经理
随着消费者对个性化的需求愈发清晰，消费从大众消费变成了小众消费，作为经营者，必须要在业态和品牌上再做调整，以满足消费正个性化需求。
苏凯
金鹰国际商贸集团CEO
基于南京人的需求，人口老龄化，宠物增长量上升的思考，G·PET柯娜宠物成为南京第一家开在购物中心里的宠物医院和宠物零售服务业态，未来两年宠物也会迅速成为购物中心的标配。
陈柏昇
海岸商业集团副总裁
业态大融合是未来发展的一大趋势。未来海岸城商业将有三大关注重点：
其一是跟美相关的，如美妆品类2017年在海岸城的坪效同比增长57%，因此2018年还将引进更多护肤、彩妆、香水知名品牌；
其二是健康/运动业态；
下一步个性潮牌也会重点关注。我们想重点挖掘一些跨界品牌，如Supreme、ripndip、stussy等跟不同行业做跨界、做影响、比较好玩的品牌。
✦ 儿童业态仍是购物中心人流引擎
赖国贤
北京侨福芳草地总经理
我们完善了芳草地内的儿童业态，满足了从出生到12岁儿童的消费需求，涉及零售、教育、DIY手工、娱乐等多种业态。这样做的目的是因为，随着二胎政策的放开，儿童及家庭消费的潜力巨大，但如何挖掘这部分潜力，更好的运用到商业空间中，是值得思考的问题。
梁剑飞
鸿荣源集团高级副总裁、壹方置业|壹方商业总经理
随着80后、90后开始成家，儿童业态要从单一的儿童体验，转变为面向家庭、全年龄层的儿童体验，将儿童业态营造成亲子陪伴、家庭共聚的社交场所。体验式消费需求越来越迫切，具有社交功能，儿童成长，家庭欢聚于一体的多功能共享空间未来将成为主流。
✦ 增加自营\合作业态，打造特色IP
杨卫东
广州万科城市公司合伙人、广州万科商业管理有限公司总经理
2018年，广州万科商业将以事业合伙人机制快速推动业务创新、建立标杆产品、打造万科特色IP。
广州万科商业的业态配比升级为：“5：3：2”——50%常规业态、30%尚未进入项目所在区域的业态、20%自营/合作业态。20%的自营/合作业态是对万科特色的突显，原本以教育为最大亮点的万科自营品牌，将扩充到天空农场、立体种植、无人零售等多元领域。
✦ 健康医疗将大有作为
雷易群
奥园健康生活集团副总裁、奥园商管总经理
随着人们生活水平的提升，未来健康管理这一块市场还有很大作为。未来，我们会在全国的购物中心、物业管理小区引入社区健康管理中心（自营品牌），今年筹备开10个，针对全年龄段，给消费者、业主带来更多增值服务，贴切生活所需。
✦ 服务客户的本事绝对不能丢
付凯
印力集团高级副总裁
从微观的视角看，比如我们在上海七宝的商场，半年前附近新开了一家商场，我们一度很担心会分流走一部分我们的客户，但实际上并没有什么影响，又过了几个月，附近又开业了一个更大的商业，对七宝万科广场依旧没有影响。这个实例，证实了：
一方面，老百姓的消费潜力确实在提升，大家有钱了，也愿意花更多的钱在日常消费上；
另一方面，也说明商业还是需要有自身的优势竞争力，服务客户的本事绝对不能丢，只要服务客户的本领一直在，再大的挑战也能应对得了。
苏凯
金鹰国际商贸集团CEO
目前很多企业服务能力弱于资产拥有量，未来将服务能力提高，这就是机遇。随着消费升级，金鹰在原有的基础上做进一步的局部改造，形成1.1版本，这种升级式创新风险和成本可控，还会有超越的“小确幸”。
比如光年公园是南京第一座女性时光主题街区，针对特定消费场景做出的内容，选择街边受欢迎的小店，进行形象统一包装、服务品质优化、整合推广升级，这就是小创新产生的价值。
✦ 将城市文化融入商业
涂建军
协信远创地产集团镇江商业公司总经理
引入文化元素是区别于其他项目特有的文化气息，文化将会给商业注入新的生命力，政府倡导是一方面，最重要的还是需要得到消费者的认可。
镇江协信星光时代其中一大特色就是注入非遗文化，经过多轮评估、实践，选择和生活息息相关的，并且可呈现、易参与的30几个非遗项目，将它们通过场景呈现、科技还原、融入体验等，以不同的形式融入到消费者的生活中，将非遗“高冷”的标签去掉，重新唤醒城市骄傲，甚至去创造城市骄傲，这也是未来一种商业趋势。
✦ 善用科技
罗臻毓
凯德集团中国区首席执行官
科技创新将加速行业格局的变化。不论科技发展到何种高度，最终普及化应用才能改变人们的生活，商业是实体应用的代表，数据是连接的基础，通过科技手段，不断贴近用户，才能让用户感受便捷，重新定义人们的工作、生活。
蒋威
宏发集团副总裁/深圳市宏发商业管理有限公司总经理
未来3-5年将进入智能社会及智能生活时代，购物中心也将更加注重智能化系统的运用，比如停车智能结算、刷脸消费等，为大众提供更智能、更便利的消费生活体验。
✦ 线上线下的进一步融合
俞波
融侨集团商业资产管理总公司总经理
传统餐饮或零售业，必定是一个互联网化的转型升级。未来，既有线下体验，又有线上便利营销的新零售业态会越来越多。而这种结合不是简单的互联网加实体店，还需要找到消费者在日常生活中的痛点，为消费者提供一种生活的解决方案。
苏凯
金鹰国际商贸集团CEO
2018年线上线下融合会进一步加快，线下大体量的商业内容会利用互联网技术优势和数据资产做升级。
未来消费者希望有更多的服务时间和更灵活的交付方式，金鹰G·MART超市推出“三公里以内半小时送达”，这就是“+互联网”的概念，运用互联网的工具，将线下超市变成实体店的延伸和线下服务的拓展。
✦ 探索社区商业新模式
俞波
融侨集团商业资产管理总公司总经理
存量时代，区位优势仍然是购物中心的核心要素。现在消费者越趋向便利性消费，所以选址依然是重点。这同时引发出另一个问题，如今城市中能够承载十几二十万方的大型商业项目的土地已经不多，所以未来小型化、社区化、精致化的商业会有更大的空间，为周边一到两公里范围内的消费者提供精致的服务。
殷大声
正荣商管公司总经理
长租公寓融合商业内容打造的美好社区商业，或会是它的未来关注点之一。长租公寓的根本属性是住宅，同时又是平台，它承载的是用户，服务的也是居住在其中的人。“长租公寓不只依靠房租来盈利，建成和扩大规模之后，增值服务才是亮点。如果把握住社区消费的需求，能提供全配套的商业服务，就能形成规模效应，甚至建立联系紧密的社群，在社群的基础上，就会有更多的新玩儿法。
目前，正荣商业正在启动以资产管理的方式反哺商业项目，同时积极开拓新领域。
如今，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。而当今的实体商业从物质需求向精神需求体验的迅速转变，也正踏上了美好生活的消费需求和精神诉求的历史节点上，他们用更多的“创新”、“美好”、“专业”、“精神共鸣”等字眼加快实体的变革。
2018年4月10日~12日，第13届商业地产节即将在广州举办，我们以“为满足人们美好生活需要”为主题，与实体商业的大佬们聊聊曾经与未来的变化，一起向实体商业致敬！
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